+7 (499) 322-30-47  Москва

+7 (812) 385-59-71  Санкт-Петербург

8 (800) 222-34-18  Остальные регионы

Бесплатная консультация с юристом!

Как проверить наследников при покупке квартиры 2019 год

Приобретение недвижимости является одним из способов решения жилищного вопроса. В качестве предмета купли-продажи может выступать любая недвижимость, которая принадлежит владельцу на праве собственности. Но любое жилье может обладать определенным специфическим статусом. Одним из них является квартира, полученная продавцом в порядке наследования. Реализация такой недвижимости имеет свои отличительные особенности.

Покупка унаследованной квартиры

Если предстоит покупка квартиры по наследству, то потребуется изучить весь перечень документов, которые есть у продавца на руках, а также потребовать дополнительную информацию, при необходимости. В остальном процедура происходит стандартно. Собственник и покупатель представляют нужные документы, проверяется их достоверность, происходит подписание соответствующего договора, регистрируется право собственности нового владельца.

Перечень документов

Оформление сделки купли-продажи квартиры невозможно без наличия определенных документов. С учетом особенностей статуса наследственного жилья, помимо основных, потребуются и дополнительные сведения. При этом их большая часть предоставляется продавцом.

В такой перечень входят следующие документы:

  1. Паспорта сторон сделки.
  2. Свидетельство о наследственном праве на продаваемую квартиру. Его предоставляет собственник.
  3. Свидетельство или выписка из ЕРПН о государственной регистрации права на квартиру. Эти документы можно получить в Росреестре.
  4. Кадастровый паспорт на квартиру.
  5. Выписка из ЕГРП, которая подтверждает отсутствие ареста, залога и других ограничений на квартиру.

Несмотря на то, что к договору могут быть приложены и заверенные копии документов, для сторон правильным будет представить оригиналы для сверки.

Этапы оформления

Оформление сделки по купле-продаже унаследованной квартиры состоит из нескольких этапов. Процедура начинается со сбора и проверки необходимой документации, то есть наличия и достоверности представленных сведений. После этого стороны сделки определяют условия будущего договора. Затем оформляется проект соглашения. В завершении происходит его подписание.

Проверка документов

В данном случае устанавливается достоверность сведений и данных. Сделать это можно несколькими способами. Самым простым и доступным из них является сверка копий и оригиналов. Однако такой вариант не самый удобный, поскольку многие люди не обладают достаточными знаниями, чтобы визуально выявить фальсификацию.

Ещё одним способом является истребование сведений в официальных инстанциях. Такой метод не может быть использован стороной, которая будет покупать недвижимость, поскольку информацию о квартире может получать только собственник. Также можно использовать услуги эксперта. Однако этот вариант повлечет за собой дополнительные расходы.

Согласование условий

После того как все документы проверены, стороны сделки должны согласовать условия будущего договора. При этом следует учитывать, что действующим законодательством стандартного образца, обязательного для применения, не утверждено. Договор по сути своей является волеизъявлением сторон. Однако надо учитывать требования, которые установлены правилами Гражданского кодекса РФ. В тексте договора необходимо указать всю информацию, которая имеет отношение к сделке.

  1. Дата и место подписания.
  2. Сведения о сторонах сделки. Здесь указывается полные фамилия, имя и отчество каждого участника, а также данные паспортов.
  3. Предмет договора. В данном случае необходимо указать общую площадь квартиры, количество комнат.
  4. Стоимость сделки и порядок расчетов. Цена указывается цифрами и прописью. Расчет может быть произведен как наличными, так и путем зачисления денежных средств на счет собственника. В последнем случае правильным будет потребовать квитанцию об оплате. В этом разделе можно указать порядок и размеры получения предварительной платы.
  5. Права и обязанности сторон. В этом разделе необходимо указать, что каждый из участников наделен возможностью требовать от другой стороны надлежащего и своевременного исполнения условий договора. То есть один передает квартиру, второй её принимает и оплачивает.
  6. Ответственность сторон. В этом разделе должны быть отражены меры воздействия, которые могут быть применены к участнику, не исполняющему условия сделки. Они могут быть выражены в штрафе, пене, неустойки или обязанности возместить причиненный ущерб.
  7. Иные условия. Здесь указывается количество экземпляров договора, а также право каждого участника в случае возникновения спора обращаться в суд.
  8. Банковские реквизиты и подписи сторон.

При этом в тексте можно делать ссылки на статьи Гражданского кодекса РФ, касающиеся купли-продажи.

Оформление договора

Для оформления договора можно использовать обычную офисную бумагу. При этом текст допускается оформлять и с применением канцелярской ручки. Хотя в большинстве случаев используются технические средства печати.

В тексте нельзя употреблять слова и фразы, которые оскорбляют человеческое достоинство. Не допускаются также исправления и помарки. Любые изменения и поправки вносятся в договор путем оформления дополнительного соглашения.

Составить проект соглашения стороны могут самостоятельно, либо прибегнув к услугам квалифицированного юриста. В последнем случае возникнут дополнительные расходы.

Заключение договора

После того как стороны составили проект договора, происходит его подписание. При этом осуществление такой процедуры может совершаться как в присутствии нотариуса, так и без его участия. После этого продавец передает покупателю документы на жилье, а последний производит расчет с собственником. При этом, если расчет производится наличными, необходимо взять расписку в их получении. В завершении составляется акт приема-передачи квартиры.

Регистрация права собственности

После того как сделка состоялась, покупателю необходимо обратиться в Росреестр, поскольку именно после прохождения регистрации он обретет право собственности на квартиру. Для этого необходимо составить заявление и приложить к нему необходимые документы. Обращение составляется по стандартной форме.

В тексте должно быть указано следующее:

  1. Сведения о регистрирующем органе – название, местонахождение.
  2. Данные об инициаторе – ФИО, дата рождения, номер, серия паспорта, адрес регистрации.
  3. Основания для получения квартиры. В данном случае это будет договор купли-продажи.
  4. Подробное описание квартиры – площадь, количество, количество комнат, адрес места нахождения.
  5. Перечень прилагаемой документации с указанием количества листов каждой бумаги.
  6. Подпись инициатора и дата составления обращения.
Это интересно:  Признание наследником в судебном порядке 2019 год

После того как заявление оформлено, его необходимо, вместе со всеми документами, передать в Росреестр. Сделать это можно несколькими способами:

  1. Личная доставка или передача через своего законного представителя. Такой вариант самый распространенный. Он позволяет человеку лично убедиться, что его обращение было доставлено по назначению. При этом ошибки и неточности можно будет исправить на месте либо получить подробную консультацию о порядке их устранения.
  2. Обращение в Многофункциональный центр. Такой способ позволяет инициатору не совершать самостоятельно каких-либо действий. Все необходимые документы специалисты центра направят по назначению.
  3. Направление по электронной почте. Этот вариант позволяет человеку осуществить пересылку самостоятельно. Но для этого потребуется иметь в своем распоряжении технические средства для перевода документации в электронный формат.
  4. Курьерская доставка. Такой способ влечет за собой дополнительные расходы. Также возникает риск утраты или порчи документов.

Любой из вариантов человек выбирает по личному усмотрению, исходя из своих возможностей и нюансов сложившейся ситуации.

Перечень документов

Чтобы реализовать процедуру регистрации права собственности, инициатор должен представить ряд обязательных документов.

  1. Паспорта покупателя и продавца.
  2. Договор купли-продажи.
  3. Акт приема-передачи квартиры.
  4. Кадастровый паспорт на помещение, с указанием его площади, количества комнат, источников электричества, тепла, воды и газа, а также планировки. Если она изменялась, то это должно быть отражено в документе.
  5. Квитанция об оплате государственной пошлины.

Также может потребоваться доверенность, если от имени покупателя действует законный представитель. Если продается квартира, собственником которой является несовершеннолетний, то потребуется согласие органов опеки, родителей или лиц их заменяющих.

Сроки и стоимость

Для реализации процедуры регистрации права собственности действующим законодательством установлены определенные сроки. Все зависит от способа направления документов. Если человек направил сведения по электронной почте, то процедура будет осуществлена в течение одного дня. При передаче сведений через МФЦ срок составит пять рабочих суток. Если доставка осуществлялась самостоятельно или через законного представителя, регистрация произойдет в течение трех трудовых суток. Срок исполнения исчисляется с момента поступления сведений. Если это произошло в выходной день, то отсчет начинается в следующий за ним рабочий. По окончании регистрации новому собственнику будет выдана выписка из ЕРПН.

Стоимость услуги в Росреестре для физических лиц составит две тысячи рублей.

Риски для покупателя

Приобретение жилья, которое продавец получил по наследству, влечет для покупателя определенные риски. Это связано с наличием других претендентов на имущество, а также особенностей условий оформленного завещания.

Появление других наследников

Появление других претендентов на квартиру в практике встречается довольно часто. После того как стороны произвели окончательный расчет, позже, даже через год, может выясниться, что имеются и другие правопреемники у покойного собственника. Такая ситуация может быть обусловлена тем, что в процессе оформления сделки не были изучены достаточно хорошо все имеющиеся документы, а также не истребована вся необходимая информация.

Нередки случаи, когда продавец умышленно вводит в заблуждение как покупателя, так и других претендентов на имущество. Иногда права других получателей попросту не учитываются при оформлении сделки. Такие ситуации создают риск того, что договор будет аннулирован. В таких ситуациях, как правило, возникают проблемы с возвратом денежных средств и человеку приходится решать вопрос в судебном порядке.

Наличие завещательного отказа

Такое волеизъявление предусматривает наличие отдельных обязательств, которые возлагаются на наследника. Они выражаются в необходимости выполнить определенные действия в пользу других лиц. В отношении квартиры это чаще всего право проживания.

То есть покупатель, не зная о наличии завещательного отказа, вынужден будет использовать помещение совместно с другим лицом. Причинами такой ситуации является невнимательность покупателя при заключении договора, а также умышленные действия со стороны продавца.

Как избежать проблем

Чтобы избежать проблем с приобретенной квартирой, необходимо внимательно изучать предоставляемые продавцом документы. Нужно убедиться в их подлинности. Для этого можно, вместе с собственником, обращаться в организации, которые выдавали соответствующую документацию. Следует помнить о том, что на практике встречаются случаи, когда собственник может стремиться ввести покупателя в заблуждение. Поэтому можно обратиться к услугам эксперта, в целях проведения оценки сведений.

В свою очередь и продавцу следует быть внимательным. Нередки случаи, когда проблемы возникают на этапе расчета. Покупатель может не выплатить сумму полностью. То есть перечислить задаток, а остальное не передать. Поэтом при подписании договора и акта-приема передачи квартиры необходимо потребовать выдачи все оговоренной суммы денежных средств.

Проверка чистоты сделки

Покупатель может потребовать от продавца совместно посетить орган Росреестра и взять выписку в отношении квартиры. При этом необходимо присутствовать как на оформлении заявления, так и на получении результата. Нелишним будет обратиться в нотариальную палату, для проверки полномочий специалиста, который будет оформлять сделку. При визуальном осмотре документов следует обращать внимание на отсутствие помарок и исправлений, это также поможет вам себя обезопасить.

Действия при возникновении споров

Если спор все-таки возник, его можно решать несколькими способами. Самый простой и выгодный для обеих сторон – это переговоры. Такой вариант позволяет решить все вопросы с менее значительными тратами. Например, после проведения взаимного расчета выяснилось, что на квартиру претендуют и другие наследники. В этом случае, чтобы избежать проблем, стороны составляют дополнительное соглашение об аннулировании ранее подписанного договора. В такой ситуации документы будут возвращены продавцу, а деньги покупателю. Следует отметить, что наиболее выгодно использовать указанный способ до того, как право собственности было зарегистрировано в установленном законом порядке.

Если сторонам не удалось достигнуть договоренности, то каждая из них вправе обратиться в суд. Для этого необходимо оформить исковое заявление и приложить к нему все документы, которые являлись основанием для реализации сделки.

В тексте обращения должно быть указано следующее:

  1. Название и адрес суда, в который направляется иск.
  2. Сведения об истце и ответчике – полные фамилии, имена, отчества, место проживания, контактная информация.
  3. Подробное описание сделки – дата и место заключения, предмет, цена, обязательства сторон.
  4. В чем выразилось нарушение условий договора.
  5. Требования истца.
  6. Перечень прилагаемой документации. Сюда войдет договор купли-продажи, акт приема-передачи квартиры, расписка о получении денежных средств, квитанция об оплате государственной пошлины.
  7. Подпись истца и дата оформления заявления.
Это интересно:  Признание недостойным наследником судебная практика 2019 год

Следует отметить, что направление обращения в суд возможно только в том случае, если инициатор получил отказ от другой стороны от решения вопроса в досудебном порядке. Оформленный иск вместе с необходимой документацией нужно направить в суд.

Сделать это можно несколькими способами:

  1. Передать лично или через доверенное лицо. В этом случае документы вручаются под подпись.
  2. Направить по почте.
  3. Переслать по интернету.

Способ передачи истец определяет самостоятельно. После того как материал будет получен и проверен, произойдет разбирательство. В завершении суд вынесет свое решение и направит его сторонам спора.

Судебная практика

В одном из судов РФ было рассмотрено два иска. Один об аннулировании сделок, истребовании имущества из чужого владения и признания права собственности на жилье в порядке наследования. Второй – о восстановлении срока принятия имущества, включении квартиры в указанный объем и праве собственности на долю.

По первому иску было установлено, что покойный собственник владел жильем, которое было его единственным, и никаких сделок при жизни с ним не совершал. После его смерти первоочередное право перешло к истцу. Другой претендент являлся наследником второй очереди. Однако в передаче квартиры было отказано, поскольку жилье было продано другому лицу. При этом договор купли-продажи покойный собственник не подписывал. Впоследствии квартира была продана третьему лицу. В связи с этим истец обратился в правоохранительные структуры. Однако новые собственники вышли с ним на связь и обещали вернуть жилье. Они пояснили, что осуществляли уход за покойным и после его смерти оформили квартиру как приобретенную, поскольку не знали о других претендентах. Такая сделка не могла быть признана законной, поскольку осуществлялась с нарушением требований действующих норм.

В ходе изучения второго иска было установлено, что инициатор является наследником второй очереди и претендует на долю в квартире. О смерти собственника он узнал, только спустя некоторое время, когда сделки купли-продажи были уже оформлены. По этой причине нотариус отказал в выдаче свидетельства. Срок пропущен из-за того, что истец не знал о смерти своего родственника.

В процессе изучения представленных материалов судом установлено, что потенциальные получатели знали о том, что уход за собственником осуществляют ответчики. Однако о смерти владельца квартиры им известно не было. Судом установлено, что порядок вступления в наследство в силу закона был нарушен, поскольку покойный завещания не оставил. При этом уважительности причин пропуска срока вторым истцом выявлено не было.

На основании изложенного требования первого инициатора удовлетворены в полном объеме, второму было отказано.

Образцы документов

Покупка квартиры полученной по наследству

Каждый день частные лица заключают многочисленные сделки, которые связаны с приобретением или продажей недвижимости. А вот покупка квартиры полученной по наследству – явление более редкое.

Конечно же, не стоит опасаться приобретения такого недвижимого имущества. Между тем существует целый перечень нюансов, которые непременно должны привлечь внимание покупателя.

Проблемы при покупке квартир полученных по наследству

«Приобретение» имущественных претензий обделенных наследников – вот главная проблема и опасность, которая нередко подстерегает при покупке такой квартиры. Достаточно часто случается так, что лица, права которых при «распределении» наследства были нарушены, могут попытаться отстоять эти самые права в судебном порядке. И тогда у вас появятся определенные сложности.

Существует правило, по которому происходит наследование. Имущество может быть унаследовано:

  • По завещанию.
  • Cогласно законам РФ.

В том случае, если завещания нет, имущество наследодателя будет подлежать разделу между наследниками нескольких очередей. Первая очередь – это родители, супруги, а также дети. Однако здесь все не так просто.

Часто происходит следующее:

  • Наследодатель давно не жил с мужем (женой), но официально развод не был оформлен. Супруг (супруга) не знали о смерти и не пришли в положенные сроки к нотариусу.
  • Дети наследодателя умерли, иных близких родственников не имеется. В этом случае имущество переходит к наследникам 2-й очереди. Однако у наследодателя имеются внуки, которые узнают о факте его смерти, и также имеют право претендовать на недвижимость и иное имущество.
  • После смерти наследодателя объявляются наследники по давно составленному (но, тем не менее, законному) завещанию. Противоположный вариант: наследники не признают завещание законным и начинают оспаривать его в суде.

Разумеется, это лишь самые распространенные ситуации – на самом деле, подобных проблем существует куда больше. И в случае, если вы планируете приобрести наследуемую квартиру, вы должны быть готовы к возможным «сюрпризам».

Есть и еще один весьма значимый момент. Законом установлены «приоритеты» в вопросах, связанных с наследством. То есть, имеются те категории граждан, которым положена доля в наследстве в любом случае. Это, в частности: несовершеннолетние дети умершего, нетрудоспособные родители и т.д. И если такие родственники заявят о своих правах, в судебном порядке им будет выделена доля в квартире – даже в том случае, если она уже была продана. Бывают и случаи, когда суд признает продавца недостойным наследником, и квартира присуждается «законным» владельцам.

На деле все выглядит следующим образом: недовольное разделением наследуемого имущества лицо подает заявление в суд. В судебном порядке выносится решение в пользу истца, и нового владельца обязывают освободить квартиру. Покупатель квартиры может потребовать деньги с продавца – но в большей части случаев эти средства уже частично, или полностью, потрачены. В таком случае вернуть свои деньги можно будет только через судебных приставов – если, конечно, у бывшего продавца имеется какое-либо имущество или сбережения.

Существует и еще одна распространенная проблема. В завещании наследодатель указывает, что квартира переходит к детям, но прописывает условие: его собственные родители имеют право использования этой квартиры до конца жизни. Выходит, что вы покупаете квартиру, в которой могут продолжать жить совершенно незнакомые вам люди!

Как избежать проблем при покупке квартиры полученной по наследству

Собираетесь подписать документы о купле-продаже квартиры? Не спешите – для начала изучите «историю» недвижимости.

Это интересно:  Здоровые наследники самара детское 2019 год

Как это сделать?

  1. Запросите выписку из ЕГРП. Вы получите все сведения об операциях с квартирой с 1998 года и по сегодняшний день. Также вы узнаете о возможных «обременениях», наложенных владельцами.
  2. Получите выписку из домовой книги. Это крайне важная для вас информация обо всех тех лицах, которые прописаны в квартире.
  3. Не поленитесь пообщаться с соседями. Если у умершего всего один ребенок, и квартира досталась ему, вряд ли вас ждут судебные разбирательства. Но если недвижимость завещана гражданской супруге (супругу), а у умершего имеются дети – есть смысл задуматься!
  4. Убедитесь, действительно ли есть завещательные отказы, как вас убеждает продавец. Получить такие сведения можно у нотариуса.

В том случае, если есть несколько наследников, каждый из них ставит подпись в договоре купли-продажи. Но случается и так, что продавец имеет на руках доверенность от всех наследников. Ваша ситуация? Обязательно проверьте, какие «действия» может выполнять представитель, имеет ли он право продавать квартиру и получать за это деньги. Непременно проверьте и личность самого продавца: в этом помогут сотрудники паспортного стола.

Но и это еще не все. Удостоверьтесь в самом факте смерти владельца квартиры. Может быть, он находится в длительной поездке, или пропал без вести? Попросите у продавца соответствующие документы: судебное решение о признании собственника жилища умершим, или свидетельство о смерти (разумеется, оригинал).

Мошенничество при продаже квартир полученных по наследству

В последние годы фактов мошенничества в сфере недвижимого имущества, как это ни печально, становится все больше. И самое простое, что могут сделать недобросовестные продавцы – это подделать завещание. В таком случае, на помощь придет нотариус, который подтвердит или опровергнет подлинность документа.

Нередко покупателям мошенники предоставляют «липовые» договоры мены или дарения. Как правило, такие документы также являются поддельными. Вот весьма распространенная схема: с пожилым человеком начинает проживать, или ухаживать сосед, дальний родственник или даже совершенно посторонний человек.

К сожалению, всем известны сегодня и новости о «черных риэлторах», которые заставляют владельца квартиры написать завещание в их пользу, а затем – избавляются от него самого. И потому, приобретая наследованную квартиру, будьте внимательны и осторожны!

Стоит ли покупать квартиру полученную по наследству

Действительно, стоит ли подвергать себя риску и покупать квартиру, полученную по наследству? Каждый принимает окончательное решение самостоятельно. Однако есть несколько проверенных способов, которые помогут снизить риски:

  • Не занижайте цену в договоре ни в коем случае! Помните: в самом негативном варианте развития событий вы сможете получить в качестве возмещения только ту сумму, которую вы прописали в официальном договоре.
  • Воспользуйтесь «титульным страхованием»: если вы утратите свои права на квартиру, страховая компания обязуется возместить все ваши затраты.
  • Будьте внимательны, если квартира стоит на 20-30 процентов ниже рыночной цены. Даже если продавец говорит о «срочной» продаже и называет причину (переезд, дорогостоящая операция и т.д.) – проверяйте всю полученную информацию!

Покупка квартиры по доверенности: основные правила

Существуют ли риски при покупке недвижимости по такому документу, как доверенность? Конечно же, да! Не соглашайтесь на приобретение такой недвижимости, если вас не хотят лично познакомить с владельцем. Кроме того, доверенность может отменить сам собственник, причем, в одностороннем порядке.

И тогда, опять же суд, признание сделки недействительной, потеря денег и длительные тяжбы с их возвращением.

Проверить дееспособность продавца можно разными способами: обратиться в психоневрологический диспансер или, например, попросить предъявить водительское удостоверение.

Как не проиграть при покупке квартиры полученной по наследству

Перепродажа одной и той же квартиры – крайне распространенное сегодня явление. Мошенники «играют», в первую очередь, на желании людей сэкономить. На руку им и то, что многие граждане сегодня имеют низкую юридическую грамотность.

«Черные» риэлторы считают, что при множественной продаже квартиры последний покупатель будет «добросовестным», и отнять у него недвижимость будет уже невозможно. Однако это глубокое заблуждение.

Стоит обратиться и в БТИ, ведь только законный владелец может получить документы в этой инстанции. Как результат – вы обладаете всей информацией о квартире и уверены, что приобретаете ее у собственника.

Читайте договор внимательно, не спеша. В документе должны быть отражены все данные о квартире. Не помешает обратиться к специалисту, который вам посодействует в решении вашего вопроса.

Порядок расчета при покупке квартиры

Есть три варианта расчета с продавцом:

  1. Оплата наличными после подписания договора, до осуществления гос. регистрации квартиры.
  2. Оплата наличными после гос. регистрации.
  3. Оплата посредством банковской ячейки.

Практикой проверено: последний вариант расчета – наиболее безопасный для покупателя. После передачи денег непременно нужно взять с продавца расписку. В этом документе указывается переданная сумма, причина ее передачи, паспортные данные продавца.

Прежде чем произвести расчет, не забудьте:

  1. Проверить по домовой книге, не зарегистрированы ли в квартире лица, которых нельзя выписать без соответствующего разрешения специальных гос. органов.
  2. Уточнить, не имеются ли граждане, у которых есть право пожизненного проживания.
  3. Узнать имеется ли нотариально заверенное согласие официального супруга на осуществление продажи квартиры.

Покупать ли наследованную недвижимость – ваше право и ваше решение.

Изучите все подводные камни, посоветуйтесь с грамотным специалистом. Есть в таких квартирах несомненный плюс – они, как правило, стоят довольно-таки недорого. И не забывайте о том, что срок исковой давности по наследственным делам – всего три года. По истечении этого времени претензии к имуществу, переданному по наследству и приобретенному вами в собственность, предъявляться не могут.

Статья написана по материалам сайтов: www.papajurist.ru.

»

Помогла статья? Оцените её
1 Star2 Stars3 Stars4 Stars5 Stars
Загрузка...
Добавить комментарий

Adblock detector